Bydlení patří mezi nejžhavější témata letošní předvolební kampaně. Odborníci však varují, že problém je strukturální a pouhé dílčí nástroje k vyřešení bytové krize nebudou stačit.

Zástupci Hospodářské komory ČR, Asociace developerů a Svazu podnikatelů ve stavebnictví proto vypracovali ucelenou strategii Bydlení pro lidi, která by podle nich měla být součástí jakéhokoli seriózního vládního programu na léta 2025–2029.

„Víme přesně, co je třeba udělat. Stačí přestat házet klacky pod nohy výstavbě. Znamená to však systémové změny na mnoha úrovních, což bude vyžadovat dost politické odvahy,“ shrnul klíčové poselství Jiří Nouza, prezident Svazu podnikatelů ve stavebnictví.

Bytů je málo, ale regulací moc
Nejpalčivější problém současnosti je, že na trhu zkrátka nejsou nové byty. Zatímco v 80. letech se v tuzemsku stavělo až 100 000 bytů ročně, v posledních letech je to jen 27 000 – 35 000. Odborné odhady hovoří o tom, že v České republice aktuálně chybí 100 000 – 150 000 bytů v místech, kde lidé chtějí žít. Praha by každoročně potřebovala 10 000 nových bytů, avšak tempo výstavby je poloviční.

Rozvoj brzdí jak nejpomalejší povolovací procesy v Evropské unii, tak přeregulovanost. Od roku 1990 stoupl počet stavebních norem víc než desetinásobně. Právě tato zátěž způsobuje, že se staví o to pomaleji a zároveň významně dráž. Rozumné zjednodušení regulací by podle studií mohlo snížit náklady na výstavbu až o 15–20 %.

„Nejsme proti kvalitě, jsme proti zbytečné zátěži. Normy mají chránit lidi, ne brzdit stavby,“ řekl Tomáš Kadeřábek, ředitel Asociace developerů. Dodal, že mezi největší překážky dnes patří neadekvátní požadavky na přemrštěné parkovací normy, nákladné energetické požadavky nebo chaoticky aplikované požární předpisy.
Představená Strategie Bydlení pro lidi identifikuje celkem osm oblastí, které je nutné proměnit, aby se situace zlepšila:

1. Klíčem k dostupnosti bydlení je masivní výstavba
   Všichni vystupující se shodli na tom, že nebude možné zastavit růst cen ani zajistit funkční dostupnost bydlení bez masivního uvolnění výstavby. „Tempo je třeba navýšit alespoň o 50 % oproti dnešnímu stavu. A to nejen jednorázově, ale dlouhodobě. V Praze je třeba stavět místo současných 5000 bytů alespoň 9000 – 10 000 bytů ročně,“ uvedl Miroslav Linhart, partner společnosti Deloitte.
2. Je třeba uvolnit územní plánování
   Masivní výstavby nebude možné dosáhnout bez změn územních plánů. To však v současnosti trvá roky, někdy i celá desetiletí. „Územní plány mají být investičními mapami měst. Měly by obcím napovídat, kam směřovat investice, a pomáhat jim s plánováním infrastruktury i nákladů. Jsou zároveň nezbytnou podmínkou pro efektivní konkurenceschopnost ČR v evropském kontextu. V současnosti ale představují spíš byrokratický labyrint, který jakýkoli posun vpřed často paralyzuje,“ upozornila Hana Landová, ředitelka sekce rozvoje území Hospodářské komory České republiky. Strategie proto navrhuje například zavedení zrychleného režimu pro změny územních plánů nebo omezení možností dotčených orgánů blokovat rozvoj.
3. Stavební zákon musí být efektivní a předvídatelný
   „Potřebujeme systém, kde se dá legálně, rychle a kvalitně stavět. Místo toho máme nejpomalejší povolovací řízení v EU a systém plný bariér,“ podotkl Jiří Nouza. Strategie Bydlení pro lidi proto apeluje na zavedení jednotných a srozumitelných pravidel pro všechny stavební záměry. Ruku v ruce s tím by mělo jít nastavení předvídatelných lhůt a provoz profesionálních stavebních úřadů s dostatečnými kapacitami a odborností. Nezbytná je pochopitelně smysluplně zvládnutá digitalizace (s jednotným portálem, přehlednou komunikací a propojeností), eventuálně zřízení specializovaného expertního pracoviště k posuzování velkých projektů.
   Dalším krokem ke zlepšení by mělo být odstranění paralelního posuzování nebo zavedení zákonné ochrany proti svévolnému blokování záměrů. „Nejde o to, zda trh může stavět. Jde o to, zda mu to stát umožní,“ doplnil Zdeněk Soudný, generální sekretář Asociace developerů a spoluautor Strategie.
4. Brownfieldy by měly být páteří budoucí výstavby
   „Proč zastavovat zemědělské plochy v okolí obcí, když se dají zužitkovat nevyužité městské části?“ ptají se odborníci. Obrovskou výhodou brownfieldů je podle nich už existující napojení na technickou a dopravní infrastrukturu i městskou vybavenost. „Stavět uvnitř měst je ekologičtější, levnější a rychlejší. Přesto se tento potenciál zatím nedaří využívat,“ domnívají se představitelé zmíněných profesních uskupení.
   Aby se situace změnila, je podle Strategie nutné zjednodušit povolovací procesy, zavést princip automatického vyjmutí brownfieldů ze zemědělského půdního fondu (kam nyní paradoxně spadají), vytvořit speciální legislativní rámec pro jejich revitalizaci a založit národní databázi s informacemi o vlastnictví, infrastruktuře a územních limitech. Bylo by také vhodné podpořit spolupráci mezi státem, městy, soukromým sektorem.
5. Stavět není možné bez posílení stavebních kapacit
   „Když uvolníme územní plány a zefektivníme povolovací procesy, narazíme na to, že nemá kdo a z čeho stavět. Jak dlouhodobě upozorňujeme, na trhu chybí řemeslníci, technici a projektanti, stavební dělníci... ale i materiál a výrobní kapacity. Problém má řadu rovin a všechny je třeba systémově řešit,“ komentoval Jiří Nouza. Aby se doplnil současný deficit a podařilo se eliminovat nedostatek stavebních kapacit v budoucích letech, je nezbytné začít výrazně podporovat odborné školství, vyřešit legalizaci a řízenou integraci zahraničních pracovníků, podpořit v oboru digitalizaci a prefabrikaci a investovat do tuzemských výrobních kapacit. Nadto by bylo vhodné proměnit pohled veřejnosti na stavebnictví – už proto, aby více dětí o tomto oboru začalo uvažovat jako o své možné profesní budoucnosti.
6. Náklady na výstavbu podstatně sníží deregulace
   Důsledek zatíženosti regulacemi už zazněl – příliš mnoho norem prodražuje výstavbu až o pětinu. Co se dá s problémem dělat? Strategie navrhuje kompletní audit všech norem a vyhlášek. „Měli bychom ideálně zavést princip ‚cost-benefit‘ posuzování u každého nového požadavku. A kvůli sjednocení a posouzení všech norem by měl vzniknout mezirezortní orgán pro řízení stavební regulace. Jednoznačně by se vyplatilo přijmout tzv. antikodex, kdy se za každou nově přijatou normu dvě jiné vyřadí,“ vypočítal Tomáš Kadeřábek.
7. Města a obce při výstavbě potřebují podporu
   Český stát dlouhodobě přenáší odpovědnost za bytovou politiku na obce – aniž by jim k tomu dal odpovídající pravomoci, finance a nástroje. K zefektivnění stavebních procesů by podle Strategie bylo vhodné zavést státní investiční pobídky pro rozvoj území a zřídit národní fond na spolufinancování kontribucí. Dále je třeba systémově posílit daňové příjmy obcí navázané na rozvoj a zaměřit se na to, aby modely spolupráce s městy byly postavené na pozitivní motivaci, nikoli na udílení povinností.
8. Bytová politika by měla být strategickým zájmem státu
   „Dnes má ochranu veřejného zájmu infrastruktura, například silnice či školy, ale ne stavby, které mohou poskytnout domov stovkám lidí,“ upozornila Hana Landová. Podle ní je nutné legislativně ukotvit výstavbu bytů jako veřejný zájem. „Bez nových bytů nemají šanci ani mladí, ani senioři. Výstavba musí mít jasnou prioritu a zákonnou ochranu,“ dodala. Je to také podmínka pro to, abychom do ČR přitáhli (a udrželi) kvalifikovanou pracovní sílu, kterou pro budoucí rozvoj ČR zásadně potřebujeme.

Strategie přibližuje, že vedle legislativního zakotvení výstavby bytů coby veřejného zájmu je třeba také stanovit rozvojové zóny s prioritou pro bytovou výstavbu, sjednotit a zjednodušit vyjadřování dotyčných orgánů a zavést možnost státní intervence při opakovaném blokování ze strany místní správy. Výstavba bytů by měla být začleněna do strategických dokumentů státu, jako je Národní investiční plán nebo Strategie hospodářského rozvoje.

Bytová výstavba jako cesta ke stabilní ekonomice
Odborníci se jednohlasně shodli, že pokud se podaří bytovou výstavbu výše popsanými změnami nastartovat, stane se klíčem nejen ke snížení cen na realitním trhu. Celý proces odemkne bytovou dynamiku a významnou měrou přispěje ke stabilizaci ekonomiky a funkčnímu rozvoji měst a regionů. Miroslav Linhart potvrdil, že výstavba má jednoznačný vliv na cenu nových i starších bytů. „Elasticita trhu je jasná – kde se staví více, tam rostou ceny pomaleji,“ vysvětlil.

Každý nový byt navíc spouští celý cyklus stěhování. „Přesunem do novostavby se po předchozí domácnosti uvolní nájemní byt nebo se starší byt dostane do prodeje. Nové byty tak jsou klíčem k pohybu napříč trhem i generacemi. Tam, kde se staví, se bydlí dostupněji. A to i ve starších bytech, které mají coby sekundární trh představovat levnější alternativu. U nás to ale kvůli zablokované výstavbě neplatí. Staré byty se tu cenově téměř rovnají novostavbám,“ upřesnil Zdeněk Soudný. Současně vyvrátil, že by situaci mohly vyřešit dotace a podobné programy na podporu dostupného bydlení. „Dotace nebo zvýhodněné nájmy pro vybrané skupiny neumí vyřešit to, že byty na trhu prostě nejsou. Když není z čeho vybírat, rostou ceny a trh zamrzá pro všechny. Výsledkem je zablokovaný řetězec: mladí nemají kde začít, rodiny kde růst a senioři kam se přesunout do menšího.“

„Pokud nepostavíme byty, neudržíme střední třídu. Bydlení musí být stejně důležité jako školy, silnice nebo nemocnice,“ zdůraznil Jiří Nouza.

(tz)