Reinhard Madlencnik, ředitel útvaru Real Estate v UniCredit Bank Austria, komentoval analýzu banky: „Rok 2016 byl pro trh s komerčními nemovitostmi v Čechách i na Slovensku rekordní. Poptávka po komerčních nemovitostech rostla na obou trzích. Transakce v České republice zaznamenaly během čtvrtého čtvrtletí historické maximum. Silná poptávka pokračovala i v prvním čtvrtletí tohoto roku.“

Rekordní úrovně investic v Čechách a na Slovensku byly pozoruhodné: Podle společnosti CBRE objem transakcí na českém trhu s komerčními nemovitostmi v roce 2016 skokově narostl o přibližně 1 miliardu eur na cca 3,7 miliardy eur. Trh s komerčními nemovitostmi na Slovensku je značně menší než v Čechách, objem transakcí na tomto trhu se v roce 2016 ale zdvojnásobil na cca 850 miliónů eur. Tyto úrovně investic byly na obou trzích rekordní.

„Největší loňská poptávka v České republice byla ze strany zahraničních investorů, zejména z Asie, ale i z Německa.Přibližně 30 % z tohoto objemu bylo ze strany místních investorů,“ uvedla Karla Schestauberová, realitní analytička UniCredit Bank Austria, editorka a hlavní autorka uvedené analýzy. Poslední čtvrtletí minulého roku bylo obzvlášť silné. Transakce vykázaly rekordní maximum ve výšce více než 2 miliardy eur. Silná poptávka pokračovala i v prvním čtvrtletí roku 2017. Objem transakcí dosáhl přibližně 1,4 miliardy eur.

Podíl nemovitostí pro maloobchodní účely ve všech transakcích na slovenském trhu s nemovitostmi představoval v minulém roce přibližně polovinu, a to díky stabilní soukromé spotřebě.

Výnosy z nejkvalitnějších nemovitostí nadále klesají

Výnosy z nejkvalitnějších nemovitostí (prime yields) na obou trzích nadále klesají. „Výnosy z nejkvalitnějších nemovitostí v obou zemích jsou i přesto stále vyšší než například v Rakousku,“ uvedl Madlencnik. Prostor pro další kompresi výnosů se zmenšil. Vývoj na trhu obou zemí bude ovlivňovat zejména vývoj úrokových sazeb a relativní atraktivita nemovitostí,“ oznámil Madlencnik a dodal: „Hloubková analýza rizik v poměru k zisku je v této fázi realitního cyklu důležitější více než kdykoli předtím.“

Výnosy z nejkvalitnějších nemovitostí v České Republice dosáhly historického minima na konci roku
2016 / počátku roku 2017. Výnosy z nejkvalitnějších kancelářských nemovitostí dosáhly 4,9 %, výnosy z nákupních center přibližně 5 % a výnosy z průmyslových a logistických nemovitostí asi 6,5 %. Poptávka po nemovitostech pro maloobchodní účely na Slovensku měla na investicích největší podíl. Výnosy z nejkvalitnějších nákupních center zaznamenaly poměrně velký pokles, a to o 5,75 %. Výnosy z nejkvalitnějších kancelářských nemovitostí dosáhly přibližně 6,75 % a výnosy z nejkvalitnějších průmyslových a logistických nemovitostí asi 7,50 %. Výše nájemného ve všech třech segmentech byla poměrně stabilní, i když pražský segment nejkvalitnějších kancelářských nemovitostí a segment nejkvalitnějších nákupních center v obou hlavních městech zaznamenaly nepatrné navýšení výše nájemného.

Stabilní hospodářský růst podpořil trh

Hospodářský růst v Čechách i na Slovensku je značně vyšší než v eurozóně. Domácí poptávka – zejména soukromá spotřeba – a vývozy budou hlavními tahouny růstu v České republice. Reálný HDP v Čechách narostl v roce 2016 přibližně o 2,3 % a v letech 2017 a 2018 se předpokládá větší zrychlení ekonomiky s růstem na úrovni 2,6 % v roce 2017 a 2,5 % v roce 2018.

Slovenská ekonomika roste ještě rychleji: reálný růst dosáhl v minulém roce dobré úrovně 3 %. Předpokládá se i jeho další růst, a to na úroveň 3,4 % v roce 2017 a 3,7 % v roce 2018. Hlavním faktorem, který způsobuje větší růst, bude pro tento rok stabilní nárůst soukromé spotřeby a rostoucí investice, přičemž v roce 2018 by k tomu měly významnou mírou přispět čisté reálné vývozy. Výdaje domácností také přispívají k růstu domácí poptávky, a to z důvodu nedostatku pracovních sil. Slovenská ekonomika jako malá otevřená ekonomika může mít užitek z očekávaného oživení světového obchodu.

Kancelářské prostory: Výrazný nárůst transakcí na trhu s novými kancelářskými prostory v Praze a Bratislavě

Trh s kancelářskými nemovitostmi se v České republice a na Slovensku se soustředí zejména na hlavní města těchto zemí, na Prahu a Bratislavu, i když významný regionální trh s kancelářskými nemovitostmi najdeme i ve městech jako je Brno či Ostrava.

„Hustota kancelářských prostorů na obyvatele v Praze a Bratislavě je v porovnání s velkými západoevropskými městy nízká. Obě města se však v porovnání s jinými hlavními městy ve východní Evropě nacházejí v horní části žebříčku,“ vysvětlila Schestauberová.

Pronájmy nových nemovitostí v Praze vykázaly významný nárůst v roce 2016, přičemž úroveň nové výstavby byla velmi nízká. Letos se očekávají vysoké sazby transakcí na trhu s novými kancelářskými prostory (take-up). Udržitelný hospodářský růst má kladný dopad na poptávku po nových kancelářských prostorech. Tento rok se však očekává i nárůst nové výstavby.

Bratislava zaznamenala v roce 2016 i rekordní výšku nájemného za nové kancelářské prostory, i když výstavba nových prostorů byla větší než v Praze. V hlavním městě Slovenska je naplánováno mnoho projektů a existuje reálná možnost meziročního nárůstu nové výstavby na více než 100 000 m².

Kromě některých drobných korekcí byly nejvyšší nájmy v Praze a Bratislavě v roce 2016 do značné míry stabilní. Během globální hospodářské a finanční krize v obou městech kleslo nájemné – v některých případech do značné míry. „Tento trend se nejen zastavil, ale dokonce i mírně zvrátil, jelikož se nájemné v segmentu nejkvalitnějších kancelářských prostorů v Praze zvýšilo,“ řekla Schestauberová. Trh v Čechách i na Slovensku, a také i v regionu středí a východní Evropy již vykazuje známky nedostatku vhodných nemovitostí.

Automobilový průmysl a odvětví elektronického obchodu jsou tahouny

Česká republika i Slovensko jsou vyhledávanými místy pro logistická zařízení v regionu střední a východní Evropy. V první řadě je to díky automobilovým klastrům, které hrají významnou roli v obou zemích. Internetový obchod Amazon pak blízko Prahy provozuje nové velké distribuční centrum, z kterého se dováží zboží zákazníkům v celé Evropě.

Většina průmyslových a logistických míst na Slovensku se nachází v širším okolí Bratislavy. V Čechách se tyto prostory soustředí v okolí Prahy, několik logistických center najdeme i v okolí Brna a Plzně. Za předpokladu dalšího růstu odvětví elektronického obchodu mají potenciál také místa s dobrým dopravním napojením blízko německo-české hranice.

„Automobilový průmysl a odvětví elektronického obchodu budou nadále tahouny trhu s průmyslovými a logistickými nemovitostmi v Čechách i na Slovensku v roce 2017. Míra neobsazenosti logistických zařízení klesá, a tak by tomu mělo být díky stabilní poptávce až do konce roku 2017,“ uvedla Schestauberová.

Retailový trh profituje z rostoucí poptávky

Trh s nákupními centry na Slovensku se úzce soustředí na hlavní město, které představuje 42 % z celkového trhu. Trh s nákupními centry v Bratislavě a v některých vedlejších regionech je nasycený. Konkurence je vysoká a riziko ze strany internetových maloobchodníků roste.

Český trh s nemovitostmi pro maloobchodní účely je dobře rozvinutý a značně nasycený. Solidní ekonomické údaje, rostoucí maloobchodní tržby a reálné mzdy, stejně jako zvětšující se spotřebitelská důvěra zvyšují zájem investorů o nemovitosti pro maloobchodní účely.

Hlavní město České republiky je díky silnému odvětví mezinárodního cestovního ruchu mimořádně oblíbenou adresou maloobchodních provozů. „Město má dobré jméno mezi lokálními i mezinárodními maloobchodníky a často se uvádí jako nejvhodnější volba mezi hlavními městy regionů střední a východní Evropy / jihovýchodní Evropy (kromě Moskvy),“ řekla Schestauberová. Mnoho jednotlivých budov na nákupních ulicích města prošlo za poslední roky renovací, což vedlo k navýšení atraktivity tohoto místa pro maloobchodníky a zákazníky. Z tohoto vývoje profitují i přilehlé ulice, které zase pomáhají rozšiřovat tzv. „high-street“ odvětví centra Prahy.

(tz)