Celková výše transakcí na realitním trhu se v první polovině roku 2012 v regionu střední a východní Evropy odhaduje na 2,1 miliardy eur. To je ve srovnání se stejným obdobím roku 2011 60procentní propad.
Oproti roku 2011 jsou banky ve financování nových realitních projektů opatrnější. Přednost nadále dávají dokončeným projektům, které generují stabilní peněžní příjem.
„Tyto nemovitosti již existují a generují příjem odvoditelný z minulosti, jejich rizika jsou tak menší než u výstavby nových projektů," komentoval vývoj Pavel Kliment, Partner odpovědný za služby pro stavebnictví a nemovitosti, KPMG Česká republika.
Přísné podmínky bank zůstávají
Z hlediska typu projektů je přístup v jednotlivých zemích rozdílný. V České republice je nejvíce preferována výstavba kancelářských a obchodních prostor, nejméně pak výstavba nových hotelů.
Je patrné, že přístup bank je úzce svázán se stabilitou jednotlivých ekonomik a způsobem, jakým se jednotlivé země vyrovnávají s dopady krize. Polsko a Česká republika přitom vykazují lepší situaci než zbytek regionu. Diferencovaný přístup k jednotlivým zemím se pak odráží v rizikové přirážce požadované bankami nad základní úrokovou sazbu. Ta se napříč regionem střední a východní Evropy pohybuje od tří do devíti procent, a to u dlužníka s dobrou reputací a vhodným projektem.
Graf č. 2: Srovnání rizikové prémie požadované bankami u úvěrů na nové realitní projekty
Podmínky pro poskytnutí nových úvěrů zůstávají přísné a nedošlo u nich ve srovnání s rokem 2011 k podstatným změnám. Požadovaný poměr vloženého vlastního kapitálu se u nemovitostních projektů v České republice pohybuje na úrovni 30–35 procent hodnoty nemovitosti. Objem požadovaných předprodejů (respektive předem dohodnutých pronájmů) se pohybuje okolo 55–60 procent v případě kancelářských a prodejních prostor a mezi 75 a 80 procenty v případě industriálních nemovitostí.
Graf č. 3: Poměr dluhového financování u jednotlivých typů realitních projektů v jednotlivých zemích
Problematické úvěry vyřeší restrukturalizace
Z krizových let bankám v úvěrovém portfoliu stále zůstávají problematické úvěry. Nadpoloviční podíl takových úvěrů mají banky ve Slovinsku (60 procent) a Rumunsku (56 procent). Naopak nejméně jich odhadují v Polsku a České republice, kde tvoří jen okolo 15 procent celkového úvěrového portfolia. Vyšší podíl řádně splacených úvěrů koreluje s výší úvěrů v místní měně.
„Pro většinu bank se jako nejlepší řešení u problematických úvěrů stále jeví jejich restrukturalizace, přestože efektivita tohoto kroku není v dlouhodobém horizontu jednoznačná. O její úspěšnosti v blízké době ale investoři nepochybují," doplňuje Pavel Kliment.
Nejoptimističtější jsou finanční instituce v České republice a Bulharsku, kde se podle průzkumu KPMG podaří restrukturalizovat více než 75 procent problematických úvěrů.
Graf č. 4: Struktura úvěrového portfolia realitních projektů
„V oblasti financování nemovitostí je v porovnání s předchozím rokem patrný celkový nárůst opatrnosti. Tento trend jde přitom napříč regionem. Změna nebude iniciována samotnými bankami, ale bude možná jen jako důsledek pozitivnějších očekávání ohledně makroekonomického vývoje. Na druhé straně však průzkum potvrdil, že nemovitostní projekt se specifickým účelem, polohou nebo nájemníky má nadále šanci získat dostatečné financování," uvádí Pavel Kliment.
O průzkumu:
Průzkumu celosvětové sítě poradenských společností KPMG CEE Property Lending Barometer 2012 se zúčastnilo 35 významných bank a finančních institucí ve střední a východní Evropě. Vedle České republiky se do něj zapojily Bulharsko, pobaltské státy, Maďarsko, Polsko, Rumunsko a Slovinsko. Sběr dat se prováděl prostřednictvím hloubkových rozhovorů s představiteli bank – vedoucími oddělení nemovitostí, financování projektů nebo řízení rizik.
(tz)
Otevřít PDF
Otevřít PDF
